محكمة النقض ترسى 6 مبادئ بشأن الشقق المؤجرة طبقا للقانون القديم.. الأبرز “لا يمتد عقد الإيجار إلى الشريك إذا توفى المستأجر الأصلى”.. وتؤكد: إيجار المال الشائع لا يسرى فى حق باقى الشركاء

مما لا شك فيه أن هناك ألاف الدعاوى القضائية المتعلقة بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وذلك لأسباب عدة تنشأ عنها النزاعات بين الطرفين نتيجة عدم الدراية الكاملة لحقوق كلا الطرفين وواجباتهما تجاه بعضهما البعض، فتكون المحكمة هي الطريق الأمثل لحل النزاع القائم.

وبشأن تلك العلاقة بين المالك والمستأجر، أصدرت محكمة النقض خلال الفترة الماضية، 6 أحكام قضائية في غاية الأهمية في – الإيجارات – لتحديد وتنظيم العلاقة بين الطرفين – المؤجر والمستأجر – أرست فيه لعدد من المبادئ بينما رسخّت لمبادئ أخرى منها على سبيل المثال أنه: “لا يمتد عقد الإيجار إلى الشريك إذا توفى المستأجر الأصلي”، و”التزام الزوج شرعاً بإعداد مسكن الزوجية مقابل حقه على زوجته في الاحتباس والقرار فيه”.

6

مبادئ وأحكام هامة لمحكمة النقض

في التقرير التالي، يلقى الضوء على الأحكام القضائية الـ 6 التي أصدرتها محكمة النقض والتي تعتبر “لا غنى عنها” بالنسبة لكل مؤجر ومستأجر، وبالأخص الشركاء في عملية الإيجار، فى الوقت الذي لازالت تتوالى من ملايين المصريين سواء الملاك منهم أو المستأجرين ردود الأفعال تفاعلا خلال مناقشة “مشروع تعديل قانون الإيجارات القديمة”، وكذا “مشروع قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر” داخل البرلمان – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض يحيى جاد الرب.

الحكم الأول: إيجار المال الشائع لا يسري في حق باقي الشركاء ولا ينفذ في حصة الشريك المؤجر نفسه ويحق لباقي الشركاء أن يطلبوا إخراج المستأجر من العين المؤجرة

وفيه قالت محكمة النقض في الطعن المقيد برقم 3472 لسنة 78 قضائية جلسة 19 يونيو 2019، أن مفاد نص المادتين 827، 828 من القانون المدني أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء، فإذا لم تكن هناك أغلبية ولم يعين مديراً للمال الشائع وصدر الإيجار للعين كلها أو لجزء مفرز منها من أحد الشركاء دون أن تكون له أغلبية الأنصبة فإن الإيجار وإن وقع صحيحاً بين المؤجر والمستأجر إلا أنه لا يسري فى حق باقي الشركاء ممن لم تصدر منهم الإجازة طالما لم يقروه صراحة أو ضمناً، كما أنه لا ينفذ فى حصة الشريك المؤجر إذ هو لا يستطيع تسليم هذه الحصة مفرزة للمستأجر ما دام لم تتم قسمة المال الشائع ولو قسمة مهيأة باعتبار أن الإيجار يقع فى جزء منه على ملك الغير، فيحق لباقي الشركاء الذين اعترضوا أن يطلبوا إخراج المستأجر من العين كلها ومن أي جزء منها مهما صغر دون أن يجبروا على انتظار نتيجة القسمة – وفقا لـ”جاد الرب” . 

الحكم الثاني: لا يمتد عقد الإيجار الى الشريك إذا توفى المستأجر الأصلي

أن القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمقضي بعدم دستوريتها، فيما نصت عليه من استمرار شركاء المستأجر الأصلي للعين التي كان يزاول فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً فى مباشرة ذات النشاط بها بعد تخلى هذا المستأجر عنها وبسقوط فقرتها الثالثة فى مجال تطبيقها بالنسبة إلى هؤلاء الشركاء، وذلك فى القضية رقم 4 لسنة 15 قضائية دستورية والمنشور في 18 يوليو 1996.

قد نص فى مادته الأولى على أنه: “.. إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهى العقد بموت المستأجر، ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط ..”، وفى المادة الرابعة منه على: ” تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والقانون 136 لسنة 1981، وفي المادة الخامسة منه على أن: “… ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى فيعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 المشار إليه، فإن امتداد العقد أصبح مقصوراً على الورثة دون الشركاء، طبقا للطعن رقم 14258 لسنة 77 قضائية جلسة 2 مايو 2019. 

الحكم الثالث: قبض المؤجر الأجرة من ورثة المستأجر الأصلي بموجب إيصال عن فترة تالية لوفاته، يكون مؤداه نشوء علاقة إيجارية مباشرة بين الطرفين

المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن الإيصال الصادر من المؤجر باستلام الأجرة من ورثة المستأجر الأصلي بمناولة أحدهم عن فترة تالية لوفاة المورث مؤداه – إن صح – نشوء علاقة إيجارية ومباشرة بين الطرفين، ولا يحول دون ذلك انقضاء عقد الإيجار الأصلي بوفاة المستأجر وعدم امتداده لورثته لاستقلال هذه الرابطة عن عقد الإيجار السابق، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 6928 لسنة 88 قضائية – جلسة 19 يونيو 2019.

الحكم الرابع: أن قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التي يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة

المقـرر – فى قضاء محكمة النقض – أن قبول المستأجر تحرير عقد إيجار جديد عن العين التي يستأجرها ليس فيه ما يحول دون تمسكه بالعلاقة الإيجارية السابقة عليها ما لم يثبت على وجه قاطع أن إرادتي الطرفين اتجهتا إلى إنشاء علاقة إيجارية جديدة منبتة الصلة بالعلاقة السابقة ولو كانت بنفس شروطها، وذلك وفقا للطعن المقيد برقم 2767 لسنة 88 قضائية جلسة 26 يونيو 2019. 

الحكم الخامس: التزام الزوج شرعاً بإعداد مسكن الزوجية مقابل حقه على زوجته في الاحتباس والقرار فيه، يكون مؤداه إقامة الزوجة فى منزل الزوجية حقيقة أو حكماً هى الإقامة الوحيدة التي لها صفة الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية، أما إقامتها فى غيره لا تسوّغ امتداد عقد الإيجار إليها.

وفى هذا الشأن – تقول محكمة النقض فى الطعن المقيد برقم 18125 لسنة 77 قضائية بجلسة أبريل 2019 أن الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار، يكون مقصودها التزام الزوج شرعاً بإعداد مسكن الزوجية مقابل حقه على زوجته في الاحتباس والقرار فيه، يكون مؤداه إقامة الزوجة فى منزل الزوجية حقيقة أو حكماً هي الإقامة الوحيدة التي لها صفة الاعتياد والاستقرار حال قيام الزوجية، أما إقامتها في غيره لا تسوّغ امتداد عقد الإيجار إليها، بينما الاستثناء يكون إقامة الزوجة الدليل على استمرار إقامتها بمسكن النزاع منذ زواجها إقامة دائمة ومستقرة باعتباره مسكناً للزوجية حتى الوفاة.

الحكم السادس: تخارج المستأجر من الشركة التي أقامها بالعين المؤجرة، يكون أثره تخليه عن حقوقه فيها إلى الشركة التي تخارج منها هو اعتباره إحدى صور الترك التي تجيز للمؤجر طلب الإخلاء

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه لا يجوز للمستأجر التخلي عن حقوقه المتولدة عن هذا العقد – المُبرم لنشاط تجارى أو صناعي أو حرفي – إلى الغير بأي صورة من صور التخلي، ولو كانت هذه الصورة تبعاً لتخارجه من عقد الشركة الذى أبرمه مع الغير، ذلك أنه بالتخارج يتعين على المستأجر أن يعود إلى الانفراد بمنفعة العين المؤجرة، فإذا ثبـت أنه تخلى عن حقوقه فيها إلى الغير – ولو كان هذا الغير هو الشركة التي تخارج منها أو أحد الشركاء فيها – فإن هذا التخلي تقوم به إحدى صور الترك الذى يُجيز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة، وفقا للطعن رقم 21109 لسنة 77 قضائية – جلسة 6 أبريل 2019.